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1. Conseils juridiques
Conseils juridiques couvrant les domaines suivants :
- Droit civil (servitude, conflit de voisinage,...)
- Droit judiciaire
- Droit de l’urbanisme et de l’environnement
-Droit des baux
- Droit public immobilier
- Droit du travail
2. Expertises immobilières
2.1 Etats des lieux d'entrée et de sortie
L’état des lieux d’entrée est obligatoire. Cependant, nombreux sont ceux qui bâclent cette étape, alors qu’elle est aussi indispensable que le contrat de bail. Depuis la loi du 25 avril 2007, l’état des lieux d’entrée est désormais obligatoire.
L’état des lieux est un document établi entre le propriétaire et le locataire qui, comme son nom l’indique, constate l’état précis et détaillé d’un logement donné en location lors de l’entrée et de la sortie du locataire. Il est applicable à toutes les formes de location, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un studio, d’un logement meublé ou non meublé.
Ce document est d’une importance primordiale car il permet de vérifier que le locataire a bien respecté ses obligations, qu’il a entretenu le bien en “bon père de famille”.
C’est en comparant en fin d’occupation les états des lieux d’entrée et de sortie que l’on pourra constater l’état du bien tel que laissé par le locataire au propriétaire et les éventuels dégâts locatifs et/ou manquements imputables au locataire.
Si le locataire n’a pas rempli ses obligations, le propriétaire pourra décider, sous certaines conditions, de garder une partie ou l’entièreté de la garantie locative versée par le locataire en début de bail.
L’état des lieux d’entrée permet également de vérifier si le logement est salubre au début de l’occupation.
Pour être valable juridiquement, l’état des lieux doit respecter certaines règles : il doit être établi de façon contradictoire ; c’est-à-dire en présence du locataire et du propriétaire (ou de leur représentant, par exemple un expert géomètre ou un agent immobilier). Il doit être établi lorsque le logement est inoccupé ou lors du premier mois d’occupation.
L’état des lieux doit être détaillé, précis, daté et signé par les deux parties (bailleur et locataire).
Enfin, tout comme le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée devra être soumis à la formalité de l’enregistrement et annexé au contrat de bail.
Il appartient au propriétaire de l’enregistrer dans les deux mois après la signature du contrat de bail. Il peut se rendre avec les exemplaires signés au bureau Sécurité juridique (ex-bureau d’enregistrement) du lieu où le logement est situé ou il peut procéder à l’enregistrement gratuit en ligne.
Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation
Art. 27. § 1er. Les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit et sera également soumis à enregistrement.
Le Gouvernement arrête un modèle-type d’état des lieux d’entrée à valeur indicative. A défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite dans les 15 jours suivants l’expiration du délai d’un mois désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel.
- 2. Sauf convention contraire, l’état des lieux d’entrée comporte au minimum :
1° la date du constat;
2° l’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations;
3° les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail;
4° une note générale reprenant un aperçu rapide de l’état du bien, des matériaux et des équipements ainsi que l’état général d’entretien et de propreté des pièces;
5° la description de l’état apparent, des éventuels dégâts et état de propreté de chaque pièce;
6° l’état et le fonctionnement apparent des équipements présents;
7° le relevé des documents d’entretien des équipements et de leur date d’exécution;
8° le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes;
9° la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur;
10° l’existence et la localisation des équipements en matière de sécurité visés à l’article 4bis du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable;
11° les signatures précédées de la mention ” lu et approuvé ” des parties présentes ou de leur mandataire ;
12° la signature du ou des auteurs chargés des constatations.
- 3. Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l’état des lieux d’entrée ait été établi, chacune des parties peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs.
A défaut d’accord, la procédure prévue au paragraphe 1er est d’application, sauf en ce qui concerne les délais.
- 4. Chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.
- 5. Sauf convention contraire, l’état des lieux de sortie comporte au minimum :
1° la date des constatations;
2° l’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations;
3° la désignation du bien objet de l’expertise;
4° les références à la date du bail, à la date du procès-verbal d’état des lieux locatif, à la durée d’occupation des lieux et à tout avenant;
5° la référence à l’éventuel établissement des constatations matérielles des manquements et dégâts imputables au preneur;
6° le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes;
7° la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur;
8° les éventuelles observations relatives à des éléments ou documents restant à remettre;
9° le lieu et la date de signature;
10° les signatures précédées de la mention ” lu et approuvé ” des parties présentes ou de leur mandataire ;
11° la ou les signatures du ou des auteurs des constatations.
Cet état des lieux est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur.
A défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant la date de remise des clés désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel.
- 6. Les paragraphes 1er et 3 sont impératifs.
Art. 28. § 1er. S’il n’a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.
- 2. S’il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.